아파트 값 오르는 까닭
통화량(M1) 증가를 보여주는 그래프이다. 통화량이 꾸준히 오르다가 1997-1978년, 2008년, 그리고 2022-2023년 세 차례 통화량이 감소했다.
통화량 증가는 화폐가치 하락을 의미한다. 따라서 화폐로 표시된 모든 상품 가격은 오른다. 부동산과 주식만 오르는 게 아니다. 다 함께 오른다. 반대로 위 세 번의 시기에는 통화량이 감소하여 주가가 떨어졌고 부동산도 내렸다. 하지만 장기적으로 통화량은 증가하기에 주식, 부동산 가격이 올라가는 것이다.
앞으로 통화량은 증가할까 감소할까. 지금은 인플레이션 때문에 긴축정책을 펼치고 있다. 간단히 말해 미국 등 각 국 중앙은행은 통화량을 줄이기 위해 금리를 올리고 있다. 하지만 결국엔 시중에 돈은 계속 늘어난다.
돈이 늘어나는 원리를 아시나요? 돈이 증가하는 이유는 대출 때문이다. 금리를 올리면 은행대출이 줄어들어 통화량 증가율이 둔화되지만 금리가 내리면 대출이 늘어나 통화량이 늘어난다. 이 원리를 "EBS 다큐프라임 자본주의 - 1부 돈은 빚이다. "에서 설명해 주고 있다. https://www.youtube.com/watch?v=FUXT_m6nzhg
위 그래프에 따르면 지역별 아파트 실거래가 지수를 보면 실거래가는 2008년도와 2022년도 2차례 떨어졌지만 꾸준히 상승하고 있다. 2008년 세계금융위기 때와 2022년에 통화량이 줄어들었기 때문에 아파트 가격도 함께 떨어졌다. 통화량(M1) 그래프와 아파트 실거래가 지수 그래프가 동일하게 움직이고 있다.
특별한 시기를 제외하고 장기적으로 통화량은 증가하고 화폐가치는 떨어진다. 따라서 장기적으로 부동산 가격을 오른다 다만 수요가 있는 부동산, 희소가치가 있는 부동산은 확실히 오른다. 부동산 수요와 희소성에 따라 부동산 가격 상승률이 결정되기 때문이다. 반대로 공급은 많고 수요는 없는 흔한 부동산은 가격이 떨어질 수도 있다. 그래서 부동산은 첫째도 입지 둘째도 셋째도 입지라고 말하는 것이다.