아파트 시장 어떻게 될까요.

태영건설의 워크아웃 신청으로 건설사들의 부채가 뉴스거리다. 전문가들은 건설사들의 부채비율이 과거대비 증가하고 있다는 막대기 그래프를 보여주면서 건설사들의 재정위기를 알려 주고 있다.

 

 

아파트를 지를 때 시공사는 먼저 땅을 산다. 시공사가 돈이 없으니 제2금융권에서 땅을 담보로 대출을 받는다. 이것을 브리지(bridge) 론이라 부른다. 

 

 

시행사는 브리지 대출로 땅도 사고, 시행사는 아파트 건축 인허가까지 마쳐 착공에 들어갈 수 있는 것이 확실하면 제1금융권 은행에서 PF(PF·Project Financing) 대출을 받아 브리지론을 상환하고 공사를 진행한다.

 

 

국내 시행사들은 대부분 규모가 작고 신용등급도 낮아 공사를 맡는 건설사가 보증을 선다. 분양에 들어가면 계약금이 들어와 사업의 불확실성이 줄어든다. 이 때문에 시행사는 은행으로부터 브리지론보다 낮은 금리로 돈을 빌릴 수 있다.

 

 

하지만 현재 PF대출의 문제는 부동산 경기가 좋지 않아 아파트 분양이 안 돼 착공이 지연되기 때문이다. 착공이 지연되는 사이에 대출 금리는 올라가 시행사는 자금 압박을 받는다. 결국 시행사가 대출을 감당하지 못하면 PF보증을 선 건설사에게 은행 PF대출금이 전가된다. 

 

 

건설사들은 빌린 돈을 못 갚아 전전긍긍하고 있다. 건설사들은 건축 자재값과 인건비가 올라가 아파트 분양가를 높여야 하는데 부동산시장이 불경기라 선 듯 분양에 나서지 못하고 있다. 그런 상황에서 건설사들은 신규 아파트 건설을 엄두도 못 낸다.

 

 

2022년부터 고금리 여파를 아파트 가격이 상당히 떨어졌다. 하지만 내년부터 금리인하가 예상되기에 시장에선 아파트 가격 상승을 기대하고 있었다. 그러던 차에 태영건설 워크아웃 사태가 떠진 것이다. 다른 건설사들의  PF대출이 심각하다고 연일 뉴스에 보도하고 있다.

 

 

이런 사태가 아파트 가격에 어떤 영향을 미칠까. 일부 전문가들은 건설사의 부실 PF대출 때문에 건설사의 부도와 건설사업에 부정적인 영향으로 아파트 가격이 떨어질 거라고 주장하고 있다. 정말 그럴까? 

 

 

건설사가 아파트를 짓지 않으면 아파트 공급은 줄어든다. 아파트 수요는 있는데 공급이 줄어들면 가격은 오르는 법이다. 그리고 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 것은 금리다. 지금 집값이 떨어진 이유는 고금리 때문이다. 하지만 2024년부터 금리 인하가 예상된다.

 

 

지금 고금리와 건축비용 상승으로 부동산 시장이 좋지 않다. 아파트 수요자(가계) 역시 고금리로 아파트를 살 여유가 없다. 가계도 은행 대출이자 갚기 바쁘다. 철수 내도 순이내도 대출이자 갚느라고 새 아파트(분양 아파트)를 살 여력이 없다. 왜냐하면 금리가 높기 때문이다. 따라서 아파트 분양이 되지 않는다. 

 

 

시행사와 건설사는 PF대출을 받아 아파트 지을 땅을 사놓고 건물을 짓지 못하고 있다. 고금리로 빌린 이자가 눈덩이처럼 부러나고 있다. 그래서 건설사가 죽을 맛이다. 그 결과 아파트 공급이 줄어들고 있다.

 

 

앞으로 아파트 가격 변동 추이는 분명하다. 만약 금리가 인하되고 아파트 공급이 줄어들면 결국엔 아파트 가격은 상승한다. 아파트를 꽉 붙잡고 있어라. 잘못하면 폭등할 수 있다.

 

 

길게 보면 부동산시장에선 버티는 자가 승자다. 과거 부동산 가격추이를 보면 이 사실을 알 수 있다. 부동산 가격 상승은 결국 화폐가치 하락임을 잊지 말자.