아파트 값 오르는 까닭 2

"전세가율이 낮다(깡통전세). 주택구입부담지수가 높다(주택가격이 높다). 여기에 가계부채비율은 사상 최고치다."  며  "지금 집 값 상승은 일시적 현상이다."라고 주장하는 부동산 전문가들이 있다. 여건이 변하면 집값은 어떻게 될까?

 

앞으로 전세가율이나 주택구입부담지수가 오를지 내릴지, 가계부채 비율이 어떻게 될지, 경기가 언제 좋아질지 알 수 없다. 때문에 이런 개별 요인으로는 집값 상승 하락을 판단하기 어렵다.

 

집값에 영향을 주는 중요한 두 가지 요수가 있다. 하나는 금리이요. 다른 하나는 주택 수요과 공급이다. 금리는 자산 가격뿐만 아니라 국가 경제, 세계 경제에 큰 영향을 준다. 말할 것 없이 금리는 집값의 캐스팅 보트(casting vote) 역할을 한다.

 

금리가 떨어지면 전세를 찾는 세입자가 많아져 전세 값이 올라 전세가율이 높아진다. 금리가 낮으면 대출 상환액이 줄어들어 주택구입부담지수가 떨어지고 대출이자 부담이 줄어 가계부채비율 상승률이 낮아진다. 

 

금리 등락에 따라 위에서 언급한 개별 요인들에 영향을 미친다. 부동산 수요공급의 변수를 고려하지 않으면 금리가 집값을 결정한다. 앞으로 금리는 내릴까 오를까?. 한국은행 기준금리는 미국 연방준비은행 기준금리와 방향을 같이 한다. 달러가 기축통화이기 때문이다. 우리나라는 수출국이다. 수출로 먹고사는 우리나라는 기축화폐 영향에서 벗어날 수 없다.

 

미국 소비자물가지수 CPI

 

 

미국 연준은 2022년부터 가파르게 금리를 올리고 있고 한국은행도 따라 올렸다. 하지만 한국은행은 7월 13일 가계부채 등 국내경기 악조건 때문에 지난 2월부터 4연속 기준금리를 3.5% 동결했다. 올해 안에 미 연준 기준금리 인상도 멈출 것으로 예상된다. 이유는 미국 소비자물가지수 CPI가 낮아지고 있기 때문이다.

 

미 연준 기준금리를 동결하거나 인하하면 한국은행은 기준금리를 내릴 것이다. 미국 금리 인하 전에 한국이 먼저 인하할 가능성도 있다. 정부는 껴져 가는 경기를 살리려고 기준금리 이하를 선택할 확률이 높다. 

 

 

 

다음은 집값에 영향을 주는 수요와 공급이다. 아무리 금리가 낮아도 주택 공급이 많으면 가격 상승은 기대할 수 없고 수요가 적은 지역은 하락을 감수해야 한다.   

 

금리는 전체 시장에 영향을 주지만 주택의 수요과 공급은 개별적으로 영향을 미친다. 주택 선호도에 따라 가격이 다양하다. 같은 도시 안에서도 지역에 따라 주택 수요가 다르기에 가격 차이를 보인다. 아파트 단지 내에서도 평수에 따라 동에 따라 층수에 따라 가격이 천차만별인 이유는 주택 선호도 차이에서 비롯된다. 누구나 편리하고 전망 좋고 아파트를 선호한다.

 

아파트를 구입할 때 수요가 있고 지역, 특히 공급이 적은 희소성이 있는 아파트를 사야 한다. 금리라는 변수가 없으면 아파트 매수는 입지를 보고 결정해야 한다. 부동산 투자할 때 반드시 체크해야 할 두 가지는 금리와 수요공급이다. 이것만 알아도 부동산 투자에서 실패할 일은 없을 것이다.

 

앞으로 아파트 가격은? 지금은 고금리 때문에 전세가율이 낮고 주택구입부담지수가 높다. 경기도 안 좋다. 하지만 아파트 실거래가 지수와 전세 실거래가 지수가 저점을 지나 반등하고 있다. 여기에 한국은행은 기준금리를 6개월째 동결했고 향후 경기를 살리려고  금리를 낮출 것이다. 이런 부동산 시장 상황 변화 때문에 아파트 값이 올라갈 가능성이 높다.

 

※ 주택구입부담지수 : 중위소득가구가 표준대출로 중간가격 주택구입 시 대출상환 부담을 나타내는 지수